热追踪|澳洲高层公寓投资前景黯淡?(北京链家网)

2016-08-19   作者: 采集侠   来源: 网络整理

从2014年墨尔本CBD开始所谓扩容,到2016年初的限贷和限外,笔者在期间多次警告一些首府供过于求的高层公寓或者期房投资将面临多重风险:一方面是交割时如果贷款被拒,无力支付尾款而违约,则面临定金损失;另一方面则是公寓市场备受打压,加之前期过度开发

从2014年墨尔本CBD开始所谓扩容,到2016年初的限贷和限外,笔者在期间多次警告一些首府供过于求的高层公寓或者期房投资将面临多重风险:一方面是交割时如果贷款被拒,无力支付尾款而违约,则面临定金损失;另一方面则是公寓市场备受打压,加之前期过度开发,后期收益难期。

Q1:布里斯班有多少公寓烂尾?

今年以来布里斯班CBD范围内而言,降幅超过10%都无人“接盘”的项目比比皆是,前提过度开发的苦果开始集中呈现。然而,更糟糕的还在后面。随着贷款等政策收紧,最新数据显示,在布里斯班超过4万套单元房的住宅项目被搁置,其中包括23,267套公寓期房。

Q2:什么原因导致公寓建设热情低迷?

在今年一季度,布里斯班内城区延期建设的房屋数量仅为20%,而到了二季度,这一数据达到了34%;与此同时,期房公寓的销量也比第一季度下降了44%。在今年二季度,共有34%的住宅项目被延期,39%的项目仍位于规划阶段,27%的项目处于申请阶段。延期的主要原因是发展商遭遇了资金瓶颈,一方面银行收紧了贷款,众多公寓期房项目被列入“黑名单”;另一方面,则是期房销售遇冷,银行限贷是投资者观望的原因,过多的公寓投入市场,供大于求也让销量难以上升。

此外,调查显示,澳洲大约有10%的公寓在第一季度亏本卖出。二季度数据显示,布里斯班公寓的均价较前一季度下滑3%,为$586,315。

Q3:高层小户型公寓投资没风险?

即便如此,发展商的声音仍然是“没有风险”“价格不可能继续下跌”;笔者认为,如果投资者轻信发展商的声音,那未来投资安全很难保证;要知道,在楼市下行期,发展商的利益和投资者是对立的。

这样的楼盘会有投资者接盘吗?很多投资者在澳洲进行投资时,并不是考察项目的发展趋势和地区的经济前景,而是觉得“这个房子我买得起”,或者“我认为好”就去投资。只看价格不看趋势,往往造成你今天买得便宜,未来还会更加便宜。

这并非没有可能!数据显示,即便公寓建设和销售两个方面来看,都已经十分不堪,然而在未来的12到18个月内,布里斯班将会涌现更多的高档公寓,供大于求的局面巍然已成风。

Q4:投资者看中便宜货,带来哪些风险?

布里斯班公寓市场到了这种地步,如果投资者贸然入市,可能会造成以下问题:

银行对公寓期房变成现房后,不是按合同购买价格来批放贷款,而是以成房后的市场评估值进行贷款。如果几年后的房市的预期向下,银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低,投资者的现金流进一步被削弱,甚至因为资金筹措困难违约而损失定金。

99%的澳洲本地人不住在CBD,CBD是外来人口临时居住和集中的区域,投资者现在买下的房子,未来卖给谁?此外,中国投资者钟爱的小户型也不符合当地主流需求,调查显示,布里斯班居民的置业偏好是离CBD的距离为5到10公里,三房或者四房的房子。小的公寓开间,又没有停车位,这样的房子未来卖给谁呢?

公寓投资一向以租金回报率为其优势,然而,在供大于求的局面,造成CBD区平均12%的公寓空置,空置的重灾区超过20%的公寓挂出求租广告。

可见,如果不进行趋势分析,仅仅做价格投资和喜好选择,那么“抄底”很可能最终被“抄了老底”。说到底,投资者进行项目投资,应该是基于市场的分析,而不是中介的推销词藻、臆想中收益、价格便宜与否来决定的,否则,即便离岸资产配置大趋势正确、理念可圈可点,但错误的资金配置在不理想的投资市场中、且选择了与本地需求相违背的产品情况下,依然是将自己的资金扔到到“火坑”中。

热追踪|澳洲高层公寓投资前景黯淡?(北京链家网)

  • 责编:采集侠